El Condominio

Las principales modi?caciones que ha sufrido la propiedad horizontal, se reconocieron en el año de 1936. Se regulaba la propiedad horizontal por el artículo 396 del Código Civil Español, dentro de la comunidad de bienes, especí?camente bajo la ?gura del condominio, con dos notas que la diferenciaban esencialmente: 1) en el condominio ordinario de España, todo condómino tiene derecho a ejercitar la acción de división, esto es, para que se cese en el condominio y se adjudique la total cosa –en lugar de seguir teniendo cada propietario una cuota sobre la total cosa, a uno sólo de los copropietarios o se venda en pública subasta al mejor postor; 2) tiene derecho a la acción de retracto, lo que se explica como que si se vende la cosa, el otro condómino pueda retraerla, lo que no deja de suponer un límite a la libertad de venta.

Esas dos notas, la acción de retracto y la acción de división, en el condominio, quedan excluidas de la propiedad horizontal española; por tanto, lo que hacía este artículo 396 era diferenciar entre el condominio ordinario -así conocido en España-, y la propiedad horizontal; así cuando se constituye un edi?cio en régimen de propiedad horizontal, que es el equivalente al régimen del condominio, si se desea vender un piso de la propiedad horizontal, se puede hacer libremente como con cualquier propiedad. Una ?gura jurídica también sujeta a la ley de propiedad horizontal es la de las sub-plantas bajas de los edi?cios, las cuales suelen destinarse a plazas de aparcamiento; inicialmente, en el ordenamiento jurídico se con?guraban como cuotas indivisas: si había 10 plazas de aparcamiento, cada uno tenía una cuota para poder aparcar su coche. Ahora, dado que las plazas no quedaban con?guradas como propiedades horizontales, es decir, como entidades autónomas, si una de ellas era vendida, los demás tenían preferencia para adquirirla.

Entonces, tenemos que el edi?cio estaba sujeto a la ley de propiedad horizontal y el elemento donde se hallaban las plazas de garaje era una entidad; sin embargo, como esa entidad se encontraba subdividida, las subdivisiones sí eran condominio ordinario y en consecuencia estaban sujetas a las acciones de división y de derecho de retracto. Esto producía un grave perjuicio por la razón de que las personas de ordinario eran propietarios de un piso y de una o dos plazas de garaje; si alguien vendía el piso no había derecho de retracto, lo que signi?caba una disminución en el precio de venta, porque en España no es lo mismo tratar de vender un piso con plaza de garaje que otro que no tiene dicha plaza. Lo que se hizo en la práctica notarial, fue establecer en los estatutos de la constitución de la propiedad horizontal, la exclusión voluntaria de las acciones de división y retracto. ¿Qué problema presentó esto? Que si en la transmisión siguiente, por la razón que fuera, el notario o el particular olvidaban repetir esta cláusula o se omitía en la escritura, la acción de retracto persistía; o si se trataba de edi?cios antiguos en los que todavía no se aplicaba la práctica de exclusión de los derechos de tanteo y de retracto, éstos se ejercitaban y disminuían el valor del piso.
Así las cosas, se optó por excluir esos derechos. Otra práctica fue la de la vinculación: se vinculaban los derechos distintos, como el que se tenía a la plaza de garaje con el que había al piso, de manera que cuando se transmitiera una cosa necesariamente se transmitiría la otra.

La distinción fundamental del régimen de la propiedad horizontal en España respecto del Código Civil Italiano estriba en que éste regula únicamente los elementos comunes, mientras que la ley española, conocida por sus siglas de LPH –Ley de Propiedad Horizontal-, reformada recientemente (hace cinco años), no sólo incluye la regulación de los elementos comunes, sino también la de los privativos, entendidos por éstos los pisos o los locales comerciales. Para que exista un elemento privativo se exige sea un espacio su?cientemente delimitado y, además, susceptible de aprovechamiento independiente; por ejemplo, las plazas de garaje, aunque no tienen pared, sino simples líneas en el suelo, se considera que pueden ser equiparadas a los elementos privativos plenamente delimitados, porque se las considera espacios susceptibles de aprovechamiento independiente, su?cientemente delimitados por rayas; esto a veces había generado problemas, ya que las rayas se borraban, había que volver a pintarlas y no siempre coincidían los centímetros; pero ahora, con la reforma que se hizo al reglamento hipotecario, se obliga, cuando se con?guran como entidades independientes, a describirlas, tal como si fuese un piso: indicar su perímetro y las características que permitan identi?carle como entidad independiente.

Cuando se realizó la reforma al reglamento hipotecario se exigía también un plano, que atendía a muchas causas, pero sobre todo a saber exactamente la ubicación y los lindes y dimensiones. Se impugnó, ante los Tribunales de Justicia, por el notariado, porque al hilo de esa reforma se introdujeron otras cosas que pretendían que la escritura pública fuera capitis disminuida, y que era el registro de la escritura pública lo que le diera validez. Se impugnó diciendo esa exigencia era contraria a la ley, porque ésta no la exigía y en consecuencia por vía reglamentaria no se podía. El resultado es que ahora, para delimitar la plaza de garaje, lo único que se exige es la descripción de los elementos perimetrales en la propiedad horizontal.

Debo señalar que en la nueva ley, para que exista la propiedad horizontal no es un requisito imprescindible la escritura pública, existe lo que se denomina la propiedad horizontal de hecho, es decir, el edi?cio que reúne los requisitos arquitectónicos y tiene más de dos propietarios automáticamente está sujeto al régimen de propiedad horizontal, el título constitutivo que es la escritura pública lo que hace es con?gurar individualmente cada edi?cio, pero la Ley de Propiedad Horizontal se impone imperativamente a todos los edi?cios que cumplen sus requisitos de explotación y que tienen más de un propietario. Antes de determinarlo así, se discutió si para que hubiera régimen de propiedad horizontal bastaría con dicha escritura. El punto fue objeto de una discusión doctrinal. En su artículo primero la ley dice que hay propiedades horizontales, sujetas al régimen de propiedad horizontal tan pronto como se den los supuestos de hechos de la ley; éstos son que existan dos o más entidades y haya dos o más propietarios de un edi?cio; que éste, en su estructurado arquitectónicamente se divida en distintas viviendas y se aplique interactivamente la Ley de Propiedad Horizontal aunque no haya escritura pública, no obstante que ésta suele ser el título habitual en el que se constituye dicho tipo de propiedad, por no decir que la llamada propiedad horizontal de hecho no es sino una situación totalmente anómala y patológica pues sólo es fuente de con?ictos y problemas jurídicos; pero, como decía, también queda sujeto a la ley el edi?cio aunque no se haya otorgado en escritura pública. El notario de la Cámara sostenía que sin escritura pública no existía propiedad horizontal; mas la ley ha dicho que la misma se aplica si existen dos o más entidades y dos o más propietarios: en cuanto se con?guren estos elementos, no se le podrá más aplicar el régimen de condominio ordinario, sino el especial, que es el de propiedad horizontal, además es una situación ya admitida por la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo, al a?rmar que el régimen jurídico de la propiedad horizontal no es un régimen voluntario o electivo por los particulares sino que se impone cuando se dan sus presupuestos de hecho.

Entre las innovaciones importantes relativas a las propiedades horizontales en España, se cuenta la admisión del elemento privativo, que el piso o local pueda estar integrado no todo en una misma planta (los llamados anexos). Hoy es habitual que en un edi?cio de bloques de viviendas, el piso se halle en determinada planta, los garajes, por supuesto, en otra; pero los cuartos trasteros, es decir, donde se guardan los alimentos o trastos, puedan estar en la misma planta del garaje o en la última planta, y sean una dependencia más de la vivienda o del piso.

Una novedad recogida mediante la práctica notarial, consiste en lo que se denomina el uso exclusivo de los elementos comunes. En algunos ordenamientos se admite la posibilidad de que los elementos comunes, sean propiedad no de todos los propietarios. En España los elementos comunes siempre son propiedad de todos los propietarios, no se admiten los elementos comunes parciales. Lo que sí se admite es el uso exclusivo de los elementos comunes. Imaginemos el piso de la planta baja, en donde el solar ocupa 200 metros, el bloque de vivienda 100, los dos pisos están en la planta baja; como el solar es elemento común y en consecuencia no puede ser de propiedad parcial, lo que se admite es que los 100 metros del solar que no están ocupados por el suelo del edi?cio, que, en suma, no constituyen la vivienda se conviertan en de uso exclusivo del propietario pero no en propiedad. En otras palabras, el elemento común en España no puede ser propiedad de un solo propietario, sino que se admite el uso exclusivo, el cual, evidentemente, no puede destinarse a un propósito distinto del que se le señala, pues siendo un elemento común, exigiría del consentimiento generalizado necesario para cualquier modi?cación; por tanto, se tiene que utilizar para la ?nalidad concretamente señalada. Sí se admite, en realidad, que estos elementos comunes de uso exclusivo puedan arrendarse, siempre y cuando no se perjudique a los demás propietarios. Entre los elementos de uso exclusivo más habituales se hallan el solar, o sea, el espacio que está en la planta baja, y otras veces, por la misma estructura del edi?cio, las terrazas o azoteas, que por ser planas y susceptibles de aprovechamiento se utilizan como de uso exclusivo.

Vale repetir que la terraza siempre será, necesariamente, un elemento común pero al cual se le puede dar uso exclusivo, no es infrecuente que algún condómino con uso exclusivo de ella pueda arrendarla para la colocación de una antena, de un letrero anunciador de marcas o productos, toda vez que cuente con el consentimiento de la junta. Si ésta quiere utilizar ese elemento común, que es lo habitual, para que una compañía de teléfonos o de compañías anunciadoras utilicen el espacio, también se somete a la aprobación de los condóminos, con la observación de que, si el elemento común es de uso exclusivo, entonces no sólo se requiere de unanimidad, sino además del consentimiento expreso del propietario que detenta la exclusividad. Es importante anotar que en España, los acuerdos por unanimidad (que son los que atentan a la modi?cación del título constitutivo) no precisan de la asistencia de todos los propietarios a la junta en la que se tomarán decisiones; el acuerdo puede ser adoptado por los ahí presentes, que deberán noti?carlo a los ausentes de la reunión, quienes, en caso de no estar conformes con la resolución, deberán hacer patente su desacuerdo en el plazo de un mes, caso contrario, se entenderá que votan de manera favorable. Este sistema se denomina de cuasi-unanimidad, y a todos los efectos es como si se hubiese obtenido unanimidad. Aun con todo esto, si se trata del caso de un uso exclusivo, es necesario el consentimiento del propietario.

Otra particularidad del derecho español en materia de propiedad horizontal y que suele ser objeto de problema porque incide también el urbanismo, se incorporó con el primer Ministro socialista de Economía, en 1985, el llamado Decreto Boyer.
Reformó la Ley de Asentamientos Urbanos e introdujo que si los estatutos no lo prohibían, los locales comerciales pudieran transformarse en vivienda y las viviendas en aquéllos; esto, con el afán de facilitar el trá?co jurídico.

Algunos estatutos prohíben hacer ese tipo de cambios; mas en los estatutos anteriores a 1985 no era una cuestión habitual expresar tal prohibición. Esto genera problemas, pues hoy mismo, dada la carestía de vivienda en Barcelona, hay locales que están transformándose en vivienda y viceversa, donde los estatutos no lo prohíben. La ley así lo permite, desde la mencionada reforma de 1985, el límite ahora en Cataluña a la modi?cación de vivienda en local, o de local en vivienda, no viene por los estatutos del condominio o propiedad horizontal, sino por la legislación urbanística, pues es competencia municipal, de los Ayuntamientos, el conceder mediante la oportuna licencia municipal el cambio de destino de uso, de vivienda a local o, a la inversa, de local a vivienda, incluso se necesita licencia municipal para dividir una vivienda de 400 metros cuadrados en dos de doscientos, lo mismo sucede con los locales, lo que se pretende es que no se hacinen las personas en pequeños locales ilegalmente transformados en viviendas, al contar con los servicios de luz y agua.

Otra de las cuestiones que en España también están generando problemas dentro del régimen de las viviendas, es el de moradas amplísimas de 300 o 400 metros que se dividen en otras más pequeñas, re?ejo de una modi?cación del título constitutivo que exige que la cuota se divida. A diferencia del sistema francés o el italiano, en los que todas las viviendas tienen un coe?ciente idéntico de contribución a los gastos, en España cada vivienda debe tener un porcentaje con el cual contribuya a ellos, y como es normalmente un título nominativo, va unido a la super?cie. Esto se explica así: una vivienda de cien metros tiene el 20%, la que tiene 50, tendrá el 10%, pues estos pisos cuando se dividen, también tienen que dividir la cuota.

Añádase a esto que ahora no basta con que la junta apruebe la división, sino además se exige una licencia municipal; los propietarios no pueden acordar por sí solos la división del edi?cio en más viviendas, el ayuntamiento tiene que dar necesariamente su autorización para la división de los locales.

Hablemos de otra cuestión que también ha planteado problemas en el derecho español, pero a diferencia del caso anterior, en este no es debido a exigencia alguna de la ley. Los constructores, cuando construían un edi?cio, pongamos por caso, de cinco plantas, se reservaban el derecho de sobreelevarlo, para hacer una sexta o séptima planta. En el planeamiento urbanístico, el edi?cio tenía cinco plantas, al cabo de los años el ayuntamiento autorizaba seis y el constructor se reservaba el derecho de sobre llevarlo. En España, frente al derecho en Italia, el dueño del último piso no tiene el derecho de sobre elevación, éste corresponde a todos los propietarios por razón de la cuota que cubren en el edi?cio; aquí, si el constructor decide reservarse este derecho, ahora la ley lo admite, aunque primero debe el constructor decidir exactamente qué va a erigir.

Como la ley habla de título constitutivo, un amplio sector de la doctrina decía que sin éste no había propiedad horizontal. Hoy, sin título constitutivo, tan pronto se dan los hechos hay propiedad horizontal, mientras que con dicho título normalmente lo que se hace es per?lar esa propiedad, o sea, si un edi?cio se construye con la estructura típica de lo que es la propiedad horizontal y se protege su enajenación, automáticamente hay tal clase de propiedad. El título constitutivo delimita los estatutos de esa propiedad. Lo que sucede en España es que actualmente no hay casos de que se constituya un edi?cio en propiedad horizontal y sin que haya título constitutivo. En propiedades antiguas sí es habitual, yo he hecho transmisiones de edi?cios cuya estructura es idéntica a la de los edi?cios de la propiedad horizontal y, sin embargo, no se había autorizado el título de constitución en propiedad horizontal.

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